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提问： 雕叔你好，问一个关于卖房的问题。最近在天府新区买了一个改善房，另手头已有一套位于神仙树的住宅(两室，85平，11年建成，贷款这个月内结清)，现在有两个计划：计划一：卖掉神仙树3期的房子，还掉二套房借的钱，并手头持有有部分现金流用于理财基金等投资，出去租房3-4年等新房装修完搬进去，目前租房一个月在3k左右计划二：保留手头房子自住，咬咬牙坚持几年慢慢还借的钱(主要向父母借的，不是非常急着要)，等新房搬进去后再考虑卖这套房，家庭年收入30-40w，回头房贷在1w+综合考虑小区价值，未来房价预期，租房成本，租房搬家，现金流等因素，请雕叔建议下神仙树3的房子是否有继续持有的必要，谢谢

回答：方案二更好！每当你自己想要卖房的时候，就骂自己一句败家子。能别卖就别卖吧，任何时间想起自己曾经卖掉的房子，都想抽自己。眼下的艰难都是暂时的。普通人，唯一该欠的钱就是‬‬房贷。它其实相当于‬‬强制存钱，逼迫‬‬年轻人养成量入为出，认知‬‬工作的好习惯。一套‬‬房子供完，品格‬‬与财技，都得到‬‬提升。人生的风险就变小‬‬了。我对贷款买房的有三个原则：必须要做。尽量别错。不要太过。贷款买房子是普通人必须要做的事情。以前我们贷款是为了买更多房子，别人全款买一套，我们借钱就能买两套。往往翻身逆袭就是这么来的。

(资料图片)

提问：雕叔你好！我们家目前两个小孩，目前自住高新南天府五街朗基天香套三双卫，公积金贷款每月月供2700，另一套94.5平在华阳嘎纳湾金棕榈，16年买成81万，目前租给包租公司自如，每月2000租金，租约还有四年，违约约赔给自如7万违约金，商业贷款，每月3800月供，两套都是我婚前买的，均在我名下。在阆中有一套按揭房，目前老公父母在住。大源自住的房子目前大约还有公积金贷款四十万，嘎纳湾金棕榈的房子大概还有商贷五十万，利率大概5.3左右.另婚前我还有一套86平南湖附近北京街的公寓，水电气三通，民用收费，开发商资金短缺，今年才开始交房，还没有房产证目前想考虑资产优化，请雕叔指点！是否卖掉嘎纳湾金棕榈的房子？重新买其他地方？还想考虑两个小孩入学的问题？还是维持现状，目前自住的这套房子出租的话租金大约可以每月5000多。

回答：你好！戛纳湾金棕榈整体来说还是华阳不错的一个地铁盘，你也是非常有眼光的，目前这一的户型，挂牌总价在200-260万之间，相比较的话，租售比是相当低的了，94平市场租金在3K左右。4年给自如的话大概是5万块，不如7万的违约金划算，加之考虑到你5.3的二套房利率还比较划算，我们整体来看，不太建议你卖掉戛纳湾金棕榈——未来还有一定的升值空间。除非你有非常好的一个预算。话说孩子教育的话，朗基天香整体也是非常不错的楼盘哈。但由于不处于大源板块，所以整体来说，价格中规中矩，但地段是绝版的，依然可以继续持有，可以先不动，自住为主，等观察后续的大源南侧学校招生划片，或许有惊喜。目前从优化的角度来看，建议继续持有朗基天香和戛纳湾金棕榈。反倒是北京街的公寓等拿到产权后可以及早出手，套现资金，另外阆中的套三房子，也可以及早套现，筹集资金，准备再在成都进行二次投资。这个时候需要购房资格，你和你老公结婚后，如果是家庭户口，那么已经两套无法再买，可以把戛纳湾金棕榈通过赠与的方式给你们直系亲属（父母），然后腾挪出一个普通资格，到时候再用公寓和阆中的资金来进行投资或者学区的升级。

提问：雕叔你好，坐标成都，目前在高新西 认购了一套103平的房子，首付50万元，首套首贷，家庭收入不高，在十万左右，想问下1：是买新房还是周边二手房，投资为主，自住可能性较小。2：我父母有三套安置房，一套自住一套入股一套出租，入股的年底可以拿房也可以继续入股，出租的那套是学区房暂时不能卖，我是卖哪套比较好，准备卖了房子减轻贷款压力和孩子开销。

回答：1.如果你买房的目的是投资为主，我建议买二手房，即买即租，避免新房2年空置期，也可以减轻部分还贷成本。现在省下的就是以后的利润。如果是想自住，就可以考虑买新房，毕竟居住体验性更好。今天聊聊买新房还是二手房？若是换成去年，我会说，尽量摇号剪刀差大的新房，可是今年，对于刚需跟投资这两类人群，我会斩钉截铁的告诉你，买二手！三房！对于刚需来说，稍微有一点剪刀差的新盘基本上都是万人摇。这其中，有一大半都是冲着剪刀差来的伪刚需。你夹杂其中无法自拔的时候，错过了购买二手房的最佳阶段，这些伪刚需买不到就算了，可是你浪费了购买二手的最好机会。等你摇了一圈发现，不仅剪刀差没挣到，二手又涨了一轮了。对于投资来说，当前果断下手部分优质楼盘的二手，是能看到比较好的收益的，只要挑的好，不会比这几个万人摇差，更何况，今年这几个万人摇真的只能算勉强凑合。对于哪些人，可以继续买新盘呢？那就是不差钱的改善自住。2.只能卖那套入股的安置房，其余2套，一个父母需要刚需自住动不了，另一个有学区你暂时卖不了，所以把剩余那套卖了，减轻压力。

提问：雕叔 ，请问一下 ，学区加投资 ，推荐奥克斯广场不呢？

回答：奥克斯学区可以，当做高新版的挂户吧，但是投资的话，效率赶不上其他正儿八经的封闭式住宅，只能说寄希望于金融城版块的整体拉涨能力，而如今二手房指导价、上限双管齐下，短期翻身持续拉涨的动能不足了。

提问：雕叔你好!我是双流农村的户口，为了买天府新区的房子，把户口迁到了高新西区快一年了，现在不能在村上买社保了，因为户口已迁走，老婆孩子的户口还在双流农村,我没有单位，自由职业，以前只有农村社保，像我这种情况是以个人名义在成都买社保呢，还是挂靠一个高新南区的单位买社保?顺便做高新南区的购房资格，请问如何联系高新南区的单位呢?多久才有高新南区的购房资格呢?没有直系亲戚在高新南区有房子。谢谢！

回答：你好！只要你大成都户口满两年，就有买天新的资格。如果要获得高新南的资格，就要高新南区注册单位的单位社保需要满2。

提问：雕叔你好，我现在有子弹500左右，想投资一套别墅，打算以后可能自己住，看了麓山国际，不知道什么时候出手好？

回答：你好！首先个人认为从投资角度来看别墅是不建议的。主要是现在的别墅定价太高，买到基本要站岗3-5年才能持平，还有就是别墅总价高，接盘的人有限，加上现在有能力买别墅的人都更喜欢新开的楼盘，所以现在二手别墅流动性很差，甚至有些急用钱老板大甩卖。买别墅，打算自住，也要区分第一居所、周末休闲、退休养老这三种需求来分别讨论；投资角度，则主要分成核心地段保值、郊区变市区第二居所变第一居所博超额涨幅两种策略。麓山国际等周边配套成熟周边人口流入，大概率也会具备从郊区的第二居所转变到第一居所，但是需要耐心等待。如果买麓山国际的话，建议耐心长持。

提问：雕叔你好，顺位新政出来确实给了自己一闷棍，之前因为换工作，社保变动了一次，现在户口在高新。要想重新获得刚一资格得到明年6月。所以准备看二手了，总预算300以内，自住套三，注重生活品质一些，对学区的属性要求不高。目前比较中意华阳的戛纳湾和南湖国际，新川的城锦南汇。烦请雕叔老师帮我对以上三个盘排个序。再者能请雕叔老师再帮我推荐几个适合我的盘吗？准备近期去踩盘，考虑入手了。

回答：城锦南汇整体来看板块的未来预期比华阳的两个更好一些，从未来置换的角度考虑，地段是房地产的核心价值，1号线比5号线的楼盘未来走势相对更强。华阳这边河和道路阻隔，南湖半岛（南湖公园算是烂尾了）、戛纳湾金棕榈可以不大考虑（天府新区的核心在秦皇寺和麓湖，华阳、南湖虽然划到了天府新区，但是实质发展力度很小，比锦江生态带还差一些，未来房价会比较稳定，天府新区还有万安、文创城等大把大把的空地）。如果要考虑高新天府的话，建议在新川考虑长冶南阳御龙府、中德英伦联邦和城锦南汇。往下一点的金地天府城、万科海悦汇城也可以入手（这两个项目的基础数据和物业都是“招保万金”的大牌子，再怎么说也是比其他的强的，更符合你的需求）。

提问：对于楼层那些有什么建议吗？现在买新房好还是二手房，公园2040主要是听书浦机说要建东站了，就是那里有个进财中学！还有就是雕叔提示的那几个小区里面凭我们自己眼光挑性价比高的就可以了?有什么特别需要注意的吗？

回答：投资一般会选择电梯房：一般都是10层以上，有电梯的房子，按价格来排序一般是：次顶层＞高楼层＞低楼层＞顶楼＞1楼。建议选择楼层的中间偏上楼层，这些楼层的综合条件都是比较好的，当然价格也会相对偏高。我们买房子挑楼层，一个是要考虑到自己的需要，家庭居住的舒适度。一个是要考虑到别人的需要，卖的时候才容易卖出去。买房选择顺序是，大平层>复式楼>叠拼。投资我倾向二手，一手主要吃了开发商的溢价，而且交房，拿证，限售要等，一下4-5年没了，二手的话灵活很多，买了可以直接拿来用了，遇到行情想高位抛出很方便，而且可以运用杠杠做低首付。这点对于投资来说很友好。

提问：雕叔您好，看了将近半年房，最终七万多点入手了北京东大桥东里的房子，想问一下这边以后发展咋样？或者以后发展趋势会怎样。不着急您回答，您有时间再回答就好。谢谢

回答：东大桥板块一直是推荐淘笋区域。东大桥东里 有学区加持，溢价在可接受范围之内，巅峰时期成交价格一度保持在8W+，现在7W+入手性价比不错。恭喜上车！

提问：雕叔你好，请问成都龙泉的户口，天府新区现在买房，条件是学区和交通比较好的，可以接受市区，最好是新房现房，有比较好的二手房可以考虑，能用公积金，第一次买，另外有资格买限价房，你看成都目前哪块性价比较高，有没有具体的小区推荐！谢谢老师！

回答：新雕叔多的没有定学区，存在一定风险。二手雕叔多早已分好雪片，所以我建议考虑二手房。如果确实打算买新房，可以先去中意的小学探访或者问区域教育部门，该楼盘是否划在该学区。确定完再出手，方是上策。限价房不建议购买，性价比普遍不高，另外因为限价房小区业主素质参差不齐，就居住体验而言，可以想象，我原来有朋友住过类似小区，知道里面的复杂性。再就是限价房的房屋水平，也在一定程度上限制了其升值空间和升值潜力。如果是刚需，不太建议购买；投资后外租的话，可以考虑。目前品质较高的区域是东门2.5环附近，可以关注八里庄板块的下青秀和铁投紫瑞府，不过以二手房居多，可以去实地看一下。

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