「核心要点」

在广东地产圈，合生创展曾经是 " 华南五虎 " 之一。与其他四家开发商的风格不一样，合生创展不搞快周转。它的经营风格被概括为——高溢价、多囤地、慢周转。但随着房地产步入低谷、旧改梦难以实现，合生创展开始 " 掉队 "。

昔日的隐形 " 地产航母 "

【资料图】

1992 年，合生创展在香港成立，六年后就实现了港交所上市，并在 2000 年开启了全国化扩张之路。2004 年，合生创展成为国内首家销售额突破 100 亿的房企，以其为代表的朱氏家族也逐渐成型，风头无两。连万科王石也甘拜下风，称 " 朱家才是中国地产界的隐形航母。"

在北上广深等一线城市，合生创展坐拥大量土储。年报数据显示，截至 2022 年，合生创展总土地储备规模 2872 万平方米，2023 年预计投放市场货值 1000 亿港币以上。

从分布上看，截至期末，地产板块土地储备约 2146 万平方米。其中，北上广深、临深区域等一线城市土储 1595 万平方米，占比 74%。

而在广州，合生创展开发的项目包括骏景花园、珠江帝景、合生中央城等，在广州的旧改布局中，朱家也频频落子，仅是黄埔，就有火村、迳头村以及莲塘村等。

然而，在追求高速增长和扩张过程中，合生创展也面临着一些问题：如土储资源的开发需要大量资金投入，房地产市场已经进入调整期，融资难度加大等。

旧改任重而道远

当前，广州地区的旧改项目面临着很多问题和挑战。因为涉及到无主房、无产权房以及违建等因素，不少旧改项目至今仍未能正式动工。由于相关政策、法规和程序都相对较为复杂，广州还存在大量进展缓慢的老旧小区改造项目。另外，在旧城区和老工业厂房等地区，由于历史遗留问题和环境污染等因素，旧改项目的难度也非常大。所以，合生创展的旧改情况并不如此理想。

2021 年 1 月 21 日，康乐村、鹭江村牵手合生创展，改造总建面达 335.94 万平，总投资达 346.67 亿，成为广州 " 最贵 " 旧改。如此大的投资额＋过万套的商品房和安置房，注定要分片开发。如今招商已过去两年，康乐村、鹭江村仍处于前期研究阶段，可谓是 " 任重而道远 "。

据不完全统计，合生创展及旗下公司还有广州约 13 个旧改项目，投资金额上千亿。想要全力推进两村旧改，显然还需要些时日。当然，在招标原计划中，2023 年 12 月 31 日前要全部安置房开工建设，这无异于天方夜谭。

对合生创展而言，旧改不止是钱的问题，还有布匹市场。

在海珠区中轴线上，康乐、鹭江两村聚集了 5200 多家制衣厂及仓储企业，多为纺织业制衣、辅料等上下游劳动密集型产业，同时也汇聚了大量的人口。这些老旧房屋和企业的存在，不仅影响了项目进度，还给周边环境带来很大压力。

营收利润双降，负债压力山大

2021 年对于房地产行业来说，可以算得上是一个 " 企稳之年 "。进入 2022，房企营收、利润下滑已经成为行业常态。合生创展亦不例外，根据报告，2022 年合生创展实现营业额 272.52 亿港元，同比下降 11.33%；股权持有人应占溢利为 87.62 亿港元，同比下降 10.22%；核心利润为 10.81 亿港元，同比下降 77.27%。

从财报图表中可以看出，合生创展在 2022 年降低了总负债，但是短期债务比例略有提高。具体来说，该公司总借款额约为 990.61 亿港元，相较于 2021 年的 1175.93 亿港元略有下降。

2022 年，合生创展的一年内短期债务额为 274.54 亿港元，占总债务的比例达到 28%，高于 2021 年的 26%。考虑到其现金及现金等价物为 141.09 亿港元，该公司面临的短期还债压力似乎较大。

这些数据透露出现几个不太好的信号：一是现金及现金等价物大幅腰斩，二是较大的财务压力。面对行业整体下滑和市场不确定性增加等因素，合生创展需要更加谨慎地管理自身风险，并寻找新的增长点。同时，在未来发展中，公司也需要更加注重资金流动性和债务结构优化等方面，以确保公司财务状况的稳健和可持续发展。

如果没有突发事件，如果旧改项目有序发展，如果政策面没有出现更多不利因素，那么合生创展应该能够度过难关。但是现实中很难避免各种风险和不确定性，所以，我们不知道这艘曾经崭露头角的航母会如何重生，还是会默默无闻。

作者｜郑城玮